1. Wskaźnik referencyjny

Pierwszym elementem jest wskaźnik, na którym opiera się oprocentowanie kredytu.

W nowych kredytach hipotecznych PKO BP i PKO Banku Hipotecznego ze zmiennym oprocentowaniem zastosowanie znalazł POLSTR 1M Stopa Składana.

Wskaźnik stanowi jednak tylko jeden element całego oprocentowania.

Dlatego nie należy porównywać ofert wyłącznie na podstawie samej wartości POLSTR.

2. Marża banku

Drugim elementem jest marża.

To właśnie marża, w połączeniu ze wskaźnikiem referencyjnym, tworzy oprocentowanie kredytu:

POLSTR + marża = oprocentowanie

Marża może zależeć m.in. od parametrów klienta, wysokości wkładu własnego czy skorzystania z dodatkowych produktów banku.

Dlatego przy porównywaniu ofert warto sprawdzić nie tylko jej wysokość, ale również warunki, które trzeba spełnić, aby utrzymać określoną marżę.

3. Rata kredytu

Rata jest jednym z najbardziej odczuwalnych dla klienta elementów kredytu.

Trzeba jednak pamiętać, że rata przedstawiona w kalkulacji jest wyliczeniem opartym na konkretnych założeniach.

Przy zmiennym oprocentowaniu przyszła wysokość raty może się zmieniać wraz ze zmianą oprocentowania.

Dlatego warto patrzeć nie tylko na pytanie:

„Ile wynosi rata dzisiaj?”

ale również:

„Co może wpłynąć na jej zmianę w przyszłości?”

W przypadku kredytu ze zmiennym oprocentowaniem zmiana wartości wskaźnika referencyjnego może przełożyć się na wysokość odsetkowej części raty.

4. RRSO i pozostałe koszty

Kolejnym elementem jest RRSO – Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania.

Pozwala ona spojrzeć na koszt kredytu szerzej niż samo oprocentowanie, ponieważ uwzględnia określone koszty związane z finansowaniem.

Dlatego dwie oferty z podobnym oprocentowaniem mogą różnić się pod względem całkowitego kosztu.

Warto sprawdzić również:

- prowizję,

- koszt ubezpieczenia,

- opłaty związane z kredytem,

- koszty wcześniejszej spłaty,

- inne opłaty wskazane w ofercie i umowie.

5. Produkty dodatkowe

Bank może proponować klientowi dodatkowe produkty, takie jak konto, karta czy ubezpieczenie, w zamian za korzystniejsze warunki cenowe kredytu.

Nie oznacza to jednak, że taki kredyt będzie automatycznie tańszy.

Przed wyborem oferty warto sprawdzić:

- ile kosztuje produkt,

- jak długo trzeba z niego korzystać,

- czy wpływa na wysokość marży,

- co stanie się po rezygnacji z produktu.

Dopiero zestawienie wszystkich tych elementów pozwala ocenić rzeczywisty koszt oferty.

Najważniejsze: porównuj oferty na tych samych założeniach

Żeby porównanie kredytów miało sens, oferty powinny być zestawiane przy takich samych parametrach.

Przede wszystkim:

- ta sama kwota kredytu,

- ta sama wartość nieruchomości,

- ten sam okres kredytowania,

- ten sam rodzaj rat,

- ten sam rodzaj oprocentowania.

Dopiero wtedy można właściwie ocenić różnice pomiędzy ofertami.

Niższy POLSTR ≠ automatycznie tańszy kredyt

To szczególnie ważne przy obecnej zmianie.

Nie można powiedzieć:

„Ten kredyt jest tańszy, bo POLSTR jest niższy.”

Podobnie nie można ocenić oferty wyłącznie po marży:

„Ten bank ma niższą marżę, więc na pewno ma najlepszy kredyt.”

Na końcowy koszt finansowania wpływa więcej elementów.

Dlatego przy porównywaniu ofert warto patrzeć na całość, a nie pojedynczy parametr.

Na co więc patrzeć przy wyborze kredytu?

Najlepiej przeanalizować całą konstrukcję oferty:

wskaźnik referencyjny → marża → oprocentowanie → rata → RRSO → produkty dodatkowe → pozostałe koszty i warunki.

Dopiero takie zestawienie pozwala odpowiedzieć na najważniejsze pytanie:

„Która oferta będzie korzystniejsza dla mnie przy moich konkretnych parametrach?”

Podsumowanie

POLSTR zmienia sposób, w jaki część nowych kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem jest konstruowana i aktualizowana.

Nie oznacza to jednak, że wybór kredytu powinien sprowadzać się do porównania POLSTR z WIBOR-em.

Dla kredytobiorcy najważniejszy jest cały koszt finansowania i zasady, na jakich będzie funkcjonował jego kredyt.

Dlatego zamiast pytać wyłącznie:

„Który bank ma najniższe oprocentowanie?”

warto zapytać:

„Ile będzie kosztował mój konkretny kredyt i na jakich warunkach?”

To właśnie powinno być punktem odniesienia przy porównywaniu ofert.